Prédios mais altos, incentivos para novas construções e retrofit e benefícios fiscais estão entre as mudanças previstas no Projeto de Lei (PL) 574/2025, aprovado em definitivo pela Câmara Municipal de Belo Horizonte (CMBH) nessa segunda-feira (31). Na prática, a proposta cria um regime urbanístico específico para estimular a transformação de imóveis e novas construções. 

Para o urbanista e professor da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) Roberto Andrés, porém, o projeto pode provocar efeitos que vão além da mudança na paisagem. “É um projeto de estímulo à verticalização e à especulação imobiliária”, critica. Segundo ele, o adensamento pode alterar a circulação de ventos, aumentar o calor e o trânsito e elevar os preços dos imóveis e aluguéis.

O texto foi aprovado em 2º turno por 32 votos a 5, após mais de três horas de discussão. A versão que passou pelo plenário foi a Subemenda 112 à Emenda 34 e agora segue para redação final antes de ser encaminhada ao prefeito Álvaro Damião para sanção ou veto.

Quais bairros estão incluídos?

A operação alcança, total ou parcialmente, Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista. O território é dividido em áreas e subáreas, o que significa que as mesmas regras e incentivos não necessariamente valerão para todo o território de cada bairro.

Um ponto importante é que Santa Tereza não aparece entre os nove bairros enumerados no texto final, assim como Concórdia, que constava de versões anteriores do projeto. A operação, entretanto, prevê situações específicas em que seus instrumentos podem produzir efeitos fora do perímetro delimitado.

É justamente a possibilidade de repercussões no entorno que preocupa Andrés. Para o urbanista, bairros tradicionais próximos à área atingida podem sofrer pressão do mercado imobiliário mesmo sem estarem diretamente submetidos a todas as regras da OUS.

O que muda?

Entre os empreendimentos incentivados estão projetos de retrofit e reconversão, habitação de interesse social, conclusão ou substituição de obras abandonadas, substituição de estacionamentos subutilizados, galpões e edificações horizontais degradadas. Também poderão ser feitas novas construções em partes de Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Colégio Batista e Floresta. O retrofit, por sua vez, poderá dar aos prédios usos residenciais, comerciais ou outros permitidos pelo zoneamento.

A justificativa para a mudança está no próprio objetivo da operação: aumentar a oferta de moradias perto das áreas com maior concentração de empregos, reduzir deslocamentos cotidianos, aproveitar a infraestrutura já instalada, aumentar o adensamento construtivo e populacional, diversificar usos e estimular a atividade econômica. O projeto também prevê investimentos em equipamentos e espaços públicos, áreas verdes e preservação do patrimônio.

Andrés concorda que a reocupação do Centro é necessária, mas critica a abrangência da proposta. “O princípio de reocupar a área central, em tese, seria bom, mas o PL 574 faz muito pouco por isso”, afirma. Para ele, os principais incentivos deveriam estar concentrados no Hipercentro e no Barro Preto, onde há maior quantidade de prédios abandonados e imóveis subutilizados.

Potencial construtivo pode aumentar até 70%

Um dos principais instrumentos criados pelo projeto é a Unidade de Regeneração (UR), que representa potencial construtivo adicional gerado por determinados empreendimentos e que poderá ser transferido para outros projetos. Dentro da OUS, empreendimentos geradores ou receptores de UR poderão ultrapassar em até 70% o coeficiente máximo de aproveitamento ou de centralidade.

E os efeitos não ficam necessariamente restritos aos nove bairros. A UR poderá ser utilizada em Zonas de Ocupação Preferencial 3 (OP-3) e Centralidades Regionais fora da OUS para superar em até 20% o coeficiente máximo ou de centralidade. Nas demais zonas do município, o acréscimo permitido chega a 10%.

Incentivos fiscais e contrapartidas

O projeto prevê benefícios como isenção de IPTU durante a construção de determinados empreendimentos, isenção de ITBI em situações previstas na lei e dispensa de algumas taxas municipais. Também há regras de desconto na Outorga Onerosa do Direito de Construir.

Por outro lado, o texto estabelece contrapartidas. Na Área 1, os empreendimentos deverão prever plantio de árvores e melhorias nas calçadas, com medidas para arborização, acessibilidade e caminhabilidade.

Também será criado o Fundo da OUS Somos Centro, que poderá financiar habitação social, locação social, mobilidade ativa, arborização, espaços públicos, cultura e outras ações. Os recursos destinados à habitação devem priorizar famílias da Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida.

Para Andrés, entretanto, as contrapartidas são insuficientes diante dos incentivos concedidos. “A gentrificação é muito real e é o que deve acontecer”, afirma. Segundo ele, a valorização provocada por novos empreendimentos pode tornar os bairros menos acessíveis para famílias de menor renda.

O professor também questiona a redução de recursos arrecadados por meio da outorga onerosa, que podem ser destinados à política habitacional. “O que o projeto deveria fazer é arrecadar mais outorga onerosa e a prefeitura, com esse recurso, contratar habitação social. O que ele faz é o contrário”, critica.

Trânsito e ventilação preocupam

Andrés também aponta preocupação com os impactos da verticalização sobre o trânsito, a circulação de ventos e a temperatura dos bairros. “Se o bairro da Floresta for verticalizado com tantos novos prédios e cada um desses prédios tiver tantas vagas de garagem, qual é o impacto no trânsito?”, questiona.

Durante a tramitação, porém, documentos da Câmara registram que o Executivo apresentou Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira e estudos urbanísticos, além de audiência pública realizada em fevereiro. Andrés sustenta que faltam estudos específicos sobre trânsito e ventilação diante do nível de adensamento permitido.

Tramitação teve embate

A aprovação ocorreu após meses de disputa na Câmara. Depois do primeiro turno, o texto recebeu 78 emendas e 109 subemendas. Na votação final, vereadores contrários alegaram falta de diálogo com as comunidades atingidas e criticaram mudanças feitas na reta final da tramitação. Já o líder do governo, Bruno Miranda (PDT), afirmou que os projetos passarão por consulta prévia durante o licenciamento.

Caso vire lei, a OUS terá duração de 12 anos. A geração de novas Unidades de Regeneração será encerrada após seis anos. Para Andrés, o principal risco é repetir em bairros próximos ao Centro problemas que ele associa à verticalização do Belvedere.

A Prefeitura de Belo Horizonte foi procurada para comentar as críticas apresentadas pelo urbanista e o espaço permanece aberto para manifestação.

Leia também:

Falta d’água deixa escolas do Barreiro sem aulas em BH; Copasa prevê normalização até quinta

VÍDEO: vazamento em estação da Copasa no Barreiro derruba muro e assusta moradores