Viver em sociedade pressupõe a existência de múltiplas legislações que disciplinam o direito de propriedade. As Leis de Uso e Ocupação do Solo definem o que pode ser construído e qual atividade pode ser exercida em determinadas zonas da cidade. Num campo menor, as Convenções de Condomínio, Estatutos e Regulamentos Internos estabelecem as regras de convivência em ambientes privados, como condomínios ou loteamentos fechados.

Embora ambas coexistam harmonicamente, é frequente a confusão quanto à sua hierarquia e alcance, sendo fundamental entender a relação para prevenir litígios que envolvem restrição construtiva, atividade comercial em áreas residenciais e conflitos entre vizinhos.

A Natureza Jurídica das limitações urbanísticas e privadas

A Lei do Uso do Solo, estruturada com base no Plano Diretor e no Estatuto da Cidade, possui natureza de ordem pública e visa o bem comum, o desenvolvimento equilibrado das cidades, a proteção ambiental e a adequada ocupação do solo. Sua observância é obrigatória por todos os cidadãos.

Já a convenção possui natureza estatutária e privada. Isto é, representa a vontade da coletividade de determinado condomínio e sua função é restringir condutas para manter a harmonia arquitetônica, o padrão urbanístico e o equilíbrio da convivência.

A Convenção de Condomínio pode ser mais rigorosa

Um ponto comum de confusão é acreditar que, se a Lei permite algo, o Condomínio não poderia proibir. Entretanto, esta questão já está superada pela jurisprudência que reconhece a validade de cláusulas convencionais e estatutos que limitam usos e padrões construtivos, desde que observados os princípios da razoabilidade e da função social da propriedade.

A título de exemplo: se a lei municipal permite que em um bairro se construam prédios de até 6 andares e muros com 3 metros, mas a convenção de um loteamento específico restringe a construção a casas térreas e cerca viva com 1,5m de altura, a convenção prevalece.

A lógica é que, ao adquirir um imóvel em determinada área, o proprietário adere voluntariamente àquelas restrições em prol de um padrão de vizinhança específico. 

É importante pontuar, contudo, que a Convenção não pode ser mais permissiva ou contrária à Lei ou aos direitos fundamentais.

Direito de Vizinhança deve ser respeitado

Ainda que a legislação urbanística autorize determinada atividade e que a convenção de condomínio não imponha restrições específicas, o exercício do direito de propriedade não é absoluto. Ele encontra seu limite nos arts 1.277 a 1.313 do Código Civil, que disciplinam o chamado direito de vizinhança.

Isto é, o uso do imóvel não pode comprometer a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos, sendo certo que o direito de construir e utilizar o imóvel não pode ser analisado de forma isolada.

Em suma, a presença de alvará de funcionamento ou de construção não confere ao proprietário autorização para prejudicar terceiros. Aquele que causa prejuízo efetivo ao vizinho, pode ser acionado judicialmente para que respeite o estatuto/convenção, em observância à função social da propriedade e aos princípios da boa-fé e da razoabilidade.

* Com Luiza Ivanenko, coordenadora do Escritório Kênio Pereira