Ao adquirir um imóvel na planta muitas pessoas agem com descuido, acreditando que a imobiliária ou o corretor garantem o sucesso do negócio. Quando a construtora atrasa, fica inadimplente ou vem a falir, surge o prejuízo e aparece o desespero. Sem saber contra quem agir, o comprador processa quem participou apenas da intermediação, o que não encontra amparo jurídico.

O risco empresarial é da construtora, e a prevenção jurídica cabe ao comprador que deve contratar assessoria jurídica especializada para conferir e equilibrar o contrato de promessa de compra e venda antes de assiná-lo. 

Responsabilidade tem endereço certo

O corretor é mero intermediador. Aproxima as partes e analisa a documentação básica. Não integra a incorporação, não administra a obra, não é sócio da construtora e não garante a entrega do empreendimento. Somente quando ele pratica atos de incorporação, o que é raro, pode vir ter responsabilidade solidária. 

Diante de ações equivocadas contra imobiliárias e corretores, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.173, firmou entendimento de que o corretor não responde por descumprimento contratual ou legal da construtora. A obrigação de construir e entregar é de quem incorpora e vende. Se há quebra, falta de capital ou má gestão, o prejuízo não pode ser transferido a terceiro estranho à incorporação.

Construção civil é atividade de alto risco no Brasil. Há empresas abertas sem capital próprio, dependentes de permutas de terrenos e com pouca experiência em gestão financeira. Vendem unidades sem capital para concluir a obra e quando o caixa colapsa, o empreendimento paralisa.

Se a gestão falha, o prejuízo atinge compradores e proprietários de terrenos, conforme alertamos no artigo Cuidado com o construtor pobre.

Muitos compradores afirmam já ter adquirido outros imóveis sem ter problemas e por isso seguem fazendo negócios na confiança. Em geral, é sorte, não planejamento. Negócios imobiliários envolvem valores elevados e contratos complexos.

Só corre risco patrimonial quem quer 

Aquisições imobiliárias, especialmente do que ainda será construído, envolvem alto risco. Não é função do corretor realizar auditoria jurídica profunda da incorporadora, nem examinar sua saúde financeira ou estrutura societária. Isso exige conhecimento técnico específico, que ele, comumente, não possui, nem tem interesse em fazê-lo, pois sua função é promover a venda e não agir como advogado. 

Quem investe sem assessoria jurídica assume um risco desnecessário. Cabe ao comprador, e também ao proprietário que faz permuta com construtora, buscar advogado especialista, cujos honorários, em regra situados entre 1% e 2% do valor do negócio, se mostram proporcionalmente módicos diante da complexidade técnica envolvida e frente à possibilidade concreta de prejuízos substanciais, que facilmente ultrapassam 40% do valor do bem.

Imóvel não é aposta, é patrimônio. E patrimônio se protege com orientação jurídica especializada, antes que o problema se torne irreversível. Informação e cautela continuam sendo as melhores formas de proteção.