Muitos síndicos deixam de cobrar judicialmente quotas condominiais em atraso por acreditarem que determinados imóveis estariam protegidos contra a penhora e que não poderiam ser leiloados para quitar a dívida.

A dúvida costuma surgir em duas situações frequentes: quando o proprietário falece e o imóvel permanece em inventário por vários anos ou quando a unidade está alienada fiduciariamente ao banco que  financiou a compra.

O receio, embora compreensível, pode gerar prejuízos ao condomínio. Isso porque as quotas condominiais prescrevem em cinco anos. Após esse prazo, parte do débito poderá ser perdida definitivamente.

Dívida acompanha o imóvel

O motivo pelo qual o inventário ou a alienação fiduciária não impedem a cobrança e o leilão do bem está na natureza jurídica da obrigação condominial.

As despesas de condomínio são consideradas obrigações propter rem, expressão jurídica que significa que a dívida acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário.

Por essa razão, o artigo 1.345 do Código Civil determina que o adquirente responde pelos débitos condominiais, inclusive aqueles constituídos antes da aquisição da unidade.

Inventário não impede a cobrança

A mesma lógica se aplica aos imóveis que integram inventário.
Com o falecimento do proprietário, o condomínio pode ajuizar a cobrança contra o espólio, representado pelo inventariante, sem necessidade de aguardar o encerramento da partilha.

Entendimento diferente permitiria que a inadimplência permanecesse sem solução durante anos, comprometendo o equilíbrio financeiro do condomínio e transferindo aos demais condôminos do edifício o custo da dívida.

Financiamento também não afasta a penhora

O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento ao julgar o Recurso Especial nº 2.059.278/SC.

Na decisão, a Quarta Turma reconheceu que a natureza propter rem da dívida condominial autoriza a penhora do próprio imóvel que gerou o débito, desde que o credor fiduciário seja chamado a participar da execução.

Mais recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo reafirmou essa posição ao manter a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais.

Segundo o acórdão, não seria razoável obrigar os demais condôminos a suportar os custos de manutenção de uma unidade inadimplente enquanto o bem permanece protegido da cobrança.

O custo da demora

Na prática, muitos condomínios deixam de agir por receio de enfrentar questões jurídicas mais complexas.

Entretanto, quanto mais tempo a cobrança é adiada, maiores se tornam os riscos. A dívida aumenta, a recuperação do crédito se torna mais difícil e parte dos valores pode ser atingida pela prescrição.

Por isso, síndicos e administradores devem buscar orientação jurídica para atualizar a convenção com juros de até 10% ao mês e agir com celeridade no combate à inadimplência.

A adoção de medidas rápidas e adequadas protege o caixa do condomínio, reduz o risco de perda do crédito e evita que moradores adimplentes acabem suportando despesas que pertencem exclusivamente ao devedor.