A transformação de apartamentos residenciais em unidades de hospedagem rotativa por aplicativos gerou conflitos intensos nos últimos anos. A alta circulação de pessoas estranhas aumentou as preocupações com a segurança, o sossego e o desvio da finalidade residencial dos edifícios.

Em decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), proferida dia 7 de maio de 2026, ficou definido que a exploração econômica via plataformas como o Airbnb não é um direito absoluto, pois depende de autorização prevista na convenção.

Ao julgar o REsp 2121055, com efeito repetitivo, o Tribunal uniformizou a tese de que a estadia de curta temporada descaracteriza a destinação residencial, exigindo a aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos para ser permitida. 

A relevância da decisão é ainda maior por ter sido proferida pela Segunda Seção do STJ, órgão encarregado de uniformizar os entendimentos das duas Turmas de Direito Privado da Corte.

O Direito de Propriedade não é absoluto

O pilar central dessa decisão, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, é o art. 1.336, inciso IV, do Código Civil, que impõe o dever de respeitar a destinação da edificação. A Corte entendeu que essa rotatividade se assemelha mais a um contrato atípico de hospedagem do que à locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato.

Por essa razão, o STJ concluiu que o uso reiterado dessas plataformas interfere diretamente na finalidade residencial do edifício.

Na prática, o STJ reforçou que o direito de propriedade encontra limites na convenção e na finalidade coletiva do empreendimento. Quando um proprietário ignora esses limites, altera a dinâmica do edifício e fragiliza o controle de acesso, expondo os vizinhos a riscos não previstos na convenção.

Convenção impõe limite ao uso do imóvel

A decisão do STJ também escancara um problema frequente nos condomínios: muitos proprietários adquirem apartamentos sem sequer ler a convenção condominial, desconhecendo as regras que disciplinam a convivência coletiva.

A convenção não é um documento meramente burocrático, mas a norma que vincula moradores, proprietários, locatários e ocupantes. Ao comprar uma unidade, o adquirente concorda em respeitar as regras aprovadas pela coletividade, especialmente quanto à destinação do edifício. Não é aceitável alegar desconhecimento para impor uso que prejudica o sossego.

Segurança Jurídica para a Coletividade

Essa decisão da Segunda Seção do STJ traz segurança jurídica aos administradores de condomínio, que agora possuem precedente inquestionável para barrar a "comercialização" do espaço residencial.

Por outro lado, serve de alerta aos investidores para que comprem apenas apart-hotéis ou unidades em edifícios que tenham na convenção autorização para locação de alta rotatividade, pois os juízes e desembargadores deverão seguir a orientação do STJ, podendo a administração do condomínio agir com maior rigor para preservar a segurança, o sossego e a finalidade do empreendimento.